Investir dans l’immobilier agricole : un secteur porteur et durable

Face à la volatilité des marchés financiers et aux incertitudes économiques, investir dans l’immobilier agricole apparaît comme une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier de revenus stables. Ainsi, ce secteur présente de nombreux atouts, tant en termes de rentabilité que d’impact environnemental et social.

Comprendre l’investissement dans l’immobilier agricole

L’immobilier agricole englobe les terres cultivées, les prairies, les forêts et les bâtiments associés (fermes, hangars, maisons d’habitation). Investir dans ce type d’actifs permet de profiter de plusieurs avantages :

• Rentabilité : selon les régions et les types de cultures, le rendement locatif peut varier entre 2 % et 5 % par an.
• Sécurité : la valeur des terres agricoles est généralement moins volatile que celle des autres actifs immobiliers ou financiers. De plus, la demande en produits agricoles est constante, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs.
• Fiscalité avantageuse : les revenus issus de la location de terres agricoles sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges, ainsi que d’autres dispositifs fiscaux spécifiques.
• Diversification du patrimoine : l’investissement dans l’immobilier agricole permet de répartir les risques et de se positionner sur un marché peu corrélé aux autres classes d’actifs.

Quels types d’investissements dans l’immobilier agricole ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier agricole :

• Achat de terres et location à un exploitant : il s’agit de la solution la plus courante. L’investisseur achète des terres agricoles qu’il loue ensuite à un exploitant (agriculteur ou éleveur) en échange d’un loyer. Le bail peut être conclu pour une durée allant jusqu’à 18 ans, ce qui garantit une certaine sécurité pour le propriétaire.
• Achat de parts de sociétés foncières : ces sociétés ont pour objet l’acquisition, la gestion et la location de terres agricoles. En investissant dans des parts de ces sociétés, l’épargnant devient copropriétaire des terrains et perçoit une quote-part des loyers versés par les exploitants.
• Achat de parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA): similaires aux sociétés foncières, les GFA sont destinés spécifiquement à l’acquisition et la gestion de biens immobiliers agricoles. Ils offrent également une fiscalité avantageuse pour les investisseurs.
• Crowdfunding agricole : il s’agit de financer des projets agricoles via des plateformes en ligne, en échange de contreparties financières (intérêts, remboursement du capital) ou non-financières (produits du terroir, visites).

Les critères à prendre en compte pour investir dans l’immobilier agricole

Pour réussir son investissement dans l’immobilier agricole, il convient de bien analyser plusieurs éléments :

• L’emplacement : comme pour tout investissement immobilier, la localisation est déterminante. Il est important de privilégier les régions avec un fort potentiel agricole et une demande croissante en produits locaux.
• La qualité des terres : il est essentiel de s’informer sur la qualité des sols, leur niveau de fertilité et leur aptitude à accueillir différentes cultures. Pour cela, il est recommandé de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et les documents d’information communale sur les risques naturels et technologiques (DICRIM).
• L’environnement réglementaire : avant d’investir dans l’immobilier agricole, il convient de se renseigner sur les réglementations en vigueur en matière d’utilisation des terres, de protection de l’environnement et de soutien aux agriculteurs.
• Le choix de l’exploitant : il est préférable de privilégier un exploitant solide financièrement, doté d’une expérience reconnue et d’une bonne réputation. Il est également important de vérifier les conditions du bail et les modalités de révision des loyers.

L’investissement responsable dans l’immobilier agricole

Aujourd’hui, de plus en plus d’investisseurs souhaitent intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur stratégie d’investissement. L’immobilier agricole offre ainsi une opportunité unique de concilier rentabilité et impact positif sur la société et l’environnement :

• Soutien à une agriculture durable : investir dans des terres cultivées selon les principes de l’agroécologie ou de l’agriculture biologique permet de favoriser la préservation des ressources naturelles et la réduction des pollutions.
• Développement local : en soutenant les exploitations familiales ou les projets innovants, l’investisseur participe au maintien et à la création d’emplois locaux et contribue au dynamisme économique des territoires ruraux.
• Lutte contre le changement climatique : certaines cultures (forêts, prairies permanentes) ont un fort potentiel de séquestration du carbone, ce qui peut constituer un atout dans le cadre d’une stratégie de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, investir dans l’immobilier agricole permet non seulement de diversifier son patrimoine et de bénéficier de revenus stables, mais aussi de contribuer au développement d’une agriculture durable et respectueuse de l’environnement. Face aux défis actuels, il est plus que jamais nécessaire d’orienter les capitaux vers des secteurs porteurs et responsables.